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時間：2023-02-14 10:55:33 編輯：5號網(wǎng)-qiwen 0
最近很多地方的首套房的利率都是在下降，甚至有些地方的貸款利率已經(jīng)到了4%以下了，這有哪些城市是這樣的呢？房貸的利率要是有變化的話剩下的貸款會不會也會隨之改變？
近期，多地降低首套房貸利率至4%以下。據(jù)不完全統(tǒng)計，2023年已有近30個城市調(diào)整了首套房貸利率。優(yōu)化限購、降低首付、補貼稅費、提高貸款額度也逐漸成為調(diào)控政策優(yōu)化的“標準配置”。
多項政策利好疊加，從1月份各地房地產(chǎn)市場表現(xiàn)來看，部分城市的二手房市場已顯現(xiàn)回暖跡象。業(yè)內(nèi)人士呼吁，各地應(yīng)繼續(xù)優(yōu)化政策，大力支持剛性和改善性購房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
多地持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策
近期，多地密集出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
——減少購房成本。1月5日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)文，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。截至目前，已有近30個城市調(diào)整了首套房貸利率，其中多個二線城市開始執(zhí)行首套房貸款利率最低為3.8%的政策；在部分三四線城市，個別銀行首套房貸利率已開始按3.7%執(zhí)行。
部分地區(qū)還實施稅費補貼，用于支持特定群體購房。烏魯木齊出臺新政，首次購買130平方米以下新房的購房者，享受50%契稅補貼；河南滎陽市對符合條件的首次購房的青年人才給予最高10萬元的購房補貼，6月30日前購房可享30%至40%的契稅補貼；安徽六安市規(guī)定，多孩家庭購144平方米以下的新房享受50%的契稅補貼。
有的城市買房還送消費券，寧波海曙區(qū)2月4日起推出總額2000萬元的“購房送汽車、家電消費券”活動，單套最高可送價值18萬元的消費券，購房者憑券在該區(qū)指定商家購買汽車、家電，三個月內(nèi)有效。
——降低購房門檻。多地優(yōu)化限購政策，東莞、滎陽等地暫停執(zhí)行住房限購政策；部分二線城市允許符合一定條件的群體購買第三套房，長沙規(guī)定二孩及以上家庭購房，可增加一套購房指標。
另外，長沙、濟南、紹興等二三線城市對特定的購房對象提高了公積金貸款額度。如紹興分別對二孩、三孩家庭公積金貸款額度上浮20%和30%。
——讓買房更方便。為加快購房流程，讓消費者買得安心，多地實施“交房即交證”。如河南省規(guī)定，從1月1日起，全省所有城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)新取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的預(yù)售商品房項目全面實施“交房即交證”，以切實解決群眾關(guān)切的不動產(chǎn)權(quán)證“辦證難”。
深圳、武漢等地支持二手房“帶押過戶”：在二手房交易中，對于賣方未還清貸款、抵押尚未解除，買方也需要使用貸款購房的情況，買賣雙方可選擇二手房“帶押過戶”模式，從而加快二手房交易流程。
部分城市二手房市場出現(xiàn)回暖跡象
二手房市場常被視為樓市的“晴雨表”。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱表示，從2022年三季度以來，二手房回穩(wěn)速度明顯比新房市場快。2023年1月，全國二手房市場也保持著一定的成交熱度。
根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，全國11個重點城市的二手房成交較去年春節(jié)月的成交增長29%，出現(xiàn)回暖跡象。從成交數(shù)據(jù)來看，1月份青島和東莞二手房成交量均實現(xiàn)同比正增長，成都、蘇州、佛山、杭州、深圳等9個城市成交量超過2022年春節(jié)月2月份。
據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，1月貝殼50城二手房價格指數(shù)環(huán)比上漲0.2%，這是自2021年8月連續(xù)17個月環(huán)比下跌以來首次止跌。50城中約六成城市二手房價格1月止跌，覆蓋京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝等重點城市群。
數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期以來，50個重點城市的二手房帶看量和成交量有了明顯提升。50個重點城市二手房日均成交量較春節(jié)前的日均成交水平提高30%以上，日均帶看客戶量較春節(jié)前日均水平提高1倍以上。
值得關(guān)注的是，部分三四線城市顯現(xiàn)出久違的返鄉(xiāng)置業(yè)需求升溫跡象。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，春節(jié)期間，三四線城市“逆勢翻紅”，28個三四線城市住宅成交量同比上漲13%。
克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉分析說，蘇北、西南等地區(qū)的三四線城市迎來“返鄉(xiāng)置業(yè)”高潮，疊加部分開發(fā)商以低首付、特價房、大折扣等多重優(yōu)惠讓利購房者，近期出現(xiàn)多個熱銷項目。
在安徽淮南的一個新樓盤，銷售人員告訴記者：“我們主打剛需產(chǎn)品，首套房首付比例和利率降低，讓更多人有了‘上車’的可能性。”
業(yè)內(nèi)人士認為，雖然部分城市樓市已出現(xiàn)向好苗頭，但對于更多城市來說，經(jīng)歷了2022年的深度調(diào)整，市場預(yù)期仍較為低迷，樓市尚待回暖?？硕鸢l(fā)布的《2023年1月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》顯示，1月份百強房企銷售仍低迷，銷售規(guī)模同比下降33%。該機構(gòu)分析認為，銷量大幅下滑一方面是因為樓市降溫趨勢有慣性；另一方面，個別出險房企的項目滯銷也拉低了整體數(shù)據(jù)。
增信心穩(wěn)預(yù)期，提振住房消費
1月份，多地在經(jīng)濟提振方案中提及鼓勵住房消費。業(yè)內(nèi)人士建議各地因城施策，以增信心、防風(fēng)險、促轉(zhuǎn)型為主線，提振房企、購房人、新市民和青年人信心，大力支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
不少行業(yè)人士建議，在高庫存、人口凈流出的城市，地方政府可鼓勵房企提升住房品質(zhì)，讓老百姓住上好房子。一家全國布局的混合所有制公司江蘇區(qū)域的營銷負責(zé)人說，讓市場主體以好產(chǎn)品、好服務(wù)、好社區(qū)打動客戶，充分釋放改善型客戶的購房需求，實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。
對于目前供過于求、存在明顯去化壓力的三四線城市及一二線城市遠郊區(qū)，不少業(yè)內(nèi)人士建議適時進行限購政策調(diào)整，如降低非戶籍家庭社保繳存年限要求等；加快人才落戶，支持其購房消費。
億翰智庫董事長陳嘯天建議，支持剛需群體正常的購房和換房需求，還應(yīng)放松限貸政策，“認房又認貸”的城市可逐步調(diào)整為“認房不認貸”，即只要家庭名下無房，無論原來是否有貸款記錄，購房時均按首套房貸款政策執(zhí)行，以擴充居民購買力。
行業(yè)人士認為，有條件的地方可推行預(yù)售制改革，進行現(xiàn)房銷售。繼續(xù)實行預(yù)售的，須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，防止出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險。
有行業(yè)人士指出，隨著市場逐步企穩(wěn)，北上廣深等熱點城市可能面臨新一輪房價上漲壓力，相關(guān)政策調(diào)整要慎重。如果因為調(diào)控政策放松而導(dǎo)致房價大幅上漲，將進一步增加購房人負擔，可能引發(fā)新的泡沫風(fēng)險。
首先，要看房貸利率是統(tǒng)一下調(diào)，還是局部下調(diào)。如今房貸利率的定價，是在貸款市場報價利率的基礎(chǔ)上加點形成的。貸款市場報價利率相當于基準利率，每個月會公布一次。如果貸款市場報價利率下調(diào)，那么房貸利率基本上也統(tǒng)一下調(diào)。
如果房貸利率統(tǒng)一下調(diào)，那么以前的房貸利率也是有下調(diào)的機會的。不過，即便是能下調(diào)，也不會馬上就下調(diào)。
因為對于存量房貸來說，房貸利率一般是一年調(diào)整一次，如果上一年的房貸利率下調(diào)的了，需要到下一年才能享受到房貸利率下調(diào)的好處，下調(diào)的幅度按上一年的貸款市場報價利率的累計下調(diào)幅度計算。
比如上一年的貸款報價利率如果下調(diào)了三次，從4.9%降到了4.6%，那么原來的房貸利率下一年就能下調(diào)0.3%。
而如果房貸利率下調(diào)并非是因為貸款報價利率的下調(diào)引起的，而只是某些地區(qū)或某些銀行自行下調(diào)的，那就跟原有的房貸沒什么關(guān)系了，房貸利率不會下調(diào)。
其次，就是看個人的房貸是什么房貸。即便是貸款市場報價利率引起的房貸利率下調(diào)，對于原有的房貸來說，也不是所有的利率都會跟著下調(diào)。
能跟隨房貸利率下調(diào)的存量房貸，只能是商業(yè)貸款，公積金貸款是不能有這個待遇的。因為公積金貸款的利率并不是以貸款市場報價利率加點的方式形成的，所以貸款市場報價利率的下調(diào)也就跟它沒什么關(guān)系了。
另外，商業(yè)貸款中，如果貸款利率跟銀行簽的是固定利率，那么在貸款市場報價利率下調(diào)之后也是不能享受利率下調(diào)的好處的。
在房貸利率的定價全面采取貸款市場報價利率加點的模式后，有房貸在身的人曾有一個選擇的機會，即選擇以固定的貸款利率還剩下的貸款，還是選擇浮動利率。
1、從總利息來看，等額本金要比等額本息劃算。等額本金是將本金等額分配在還款期內(nèi)償還，前期償還的月供中利息較高，由于本金逐漸減少，利息也會逐漸減少，每月還的月供額度也會逐漸減少，最終總還款利息比等額本息低。
2、從還款壓力來看，等額本息要比等額本金劃算。因為等額本息每月償還的月供額度一致，貸款人每月還款壓力均勻，不會因為高額月供影響到生活。但這種還款方式前期還的月供利息占比更多，本金較少，所以最終還的總利息要比等額本金多。
還房貸是本金和利息一起還的。只是按等額本息的方式來還款的話，一開始利息的比重是很大的，所以前期基本上是在還利息；而到了后期，本金的比重就比較大了，主要就是在還本金。不過無論本金、利息比重怎么變化，這種還款方式每月償還的都是同等數(shù)額的貸款的。
至于等額本金還款法，每月償還的是同等數(shù)額的本金，利息則計算的是剩余貸款的部分。所以這種還款方式在還款期間，每月本金是不會變的，但利息會越還越少。也正因為如此，借款人最開始的還款壓力是比較大的，而之后就會越還越少，壓力也越來越小。
而大家需要注意，如果采取的是等額本息還款法的話，那到了后期，即便可以提前還款也沒有很大的必要了。因為提前還款雖然可以減少一些利息，但等額本息還款法本身到了后期就差不多已經(jīng)把利息給還完了，因此利息也減不了多少。
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